Продавцы недвижимости в России теперь должны предупреждать покупателей о втором гражданстве или ВНЖ в недружественных странах. Такой пункт появился в договоре купли-продажи. Риелторы, впрочем, считают, что это не прямое требование, и его можно игнорировать. Но ряд косвенных положений создает ситуацию, которая может осложнить или даже обнулить сделку.
Слушатель БФМ продавал квартиру в Подмосковье и уже при заключении сделки обнаружил в договоре купли-продажи пункт «Продавец заверяет покупателя, что не имеет гражданства недружественного государства или вида на жительство», и не ведет в нём «преимущественно хозяйственную деятельность». Эксперт по недвижимости, юрист компании «Безопасносделка» Герман Борисов считает это положение формальным: «Второе гражданство не интересует никого в сделках с недвижимостью, это точно. Если есть российское гражданство, о втором можно забыть. Получил денежные средства, увёз их в наличном варианте из страны... Пусть увозит, увозят и граждане без гражданства в других странах. То есть вы здесь никаких рисков не видите? Нет».
С этим согласен и другой практикующий московский риелтор, поговоривший с нами на условиях анонимности. По его словам, при сделках с недвижимостью «россиян не принято спрашивать, есть ли у них другие гражданства, кроме российского, и покупатель совершает сделки по законам России как гражданин России». Официально положено уведомлять о втором гражданстве государство, а не контрагентов по сделке. Человек сообщает в МВД о втором паспорте в течение 60 дней с момента его получения.
Но эта информация становится фактически обязательной для раскрытия и при продаже недвижимости: таково требование банков и нотариуса. Особенно если покупатель берёт ипотеку. О рисках сокрытия второго паспорта или ВНЖ говорит адвокат Павел Желновод: «Наличие второго гражданства или ВНЖ — не прихоть банка, а следствие требований ФЗ-115. Для продавца это грозит рисками оспаривания самой сделки, для продавца и покупателя в момент сделки — приостановкой, если она ещё не ушла в Росреестр. Если это гражданство или ВНЖ ещё и из недружественной страны, то контроль и запрос документов процедуры KYC, «знай своего клиента», достаточно строгие. Сделка не заморозится, но, как минимум, потребует дополнительных документов и проверок. Вот если это выяснится на стадии в Росреестре, то это отказ в регистрации сделки».
Сам по себе факт второго гражданства у продавца не запрещает ему продавать недвижимость в России. Как меняется процедура, если продавец квартиры мечты — обладатель второго, опасного паспорта, говорит управляющий партнер консалтинговой группы ИРВИКОН Ирина Вишневская: «В договор обычно не вносятся специальные оговорки о втором гражданстве, но сейчас, если они появились, это свидетельствует о том, что ужесточается контроль за такого рода гражданами, релокантами и т.д. Критично соблюсти уведомление МВД в течение 60 дней, но это не препятствие к сделке, это всего лишь вопрос ответственности и compliance. В отношении сделок с участием не граждан Российской Федерации, а иностранцев, если участник — лицо из недружественной юрисдикции или контролируется таковым, перед подачей нужно получить разрешение правкомиссии. Если его не получить, высока вероятность отказа от регистрации сделок и проведения расчётов».
Недавно КС рассматривал дело россиянки, купившей квартиру в Крыму. Позже выяснилось, что продавца — гражданина Украины — уже после заключения сделки внесли в список лиц, связанных с недружественной страной. Квартиру обратили в госсобственность, а Ирине Кокойло пришлось оспаривать национализацию своего жилья. КС встал на её сторону, поскольку счёл добросовестным приобретателем. Юристы надеются, что выводы КС помогут таким покупателям при аналогичных спорах, но их оптимизм пока осторожный. Формулировки «явная неосмотрительность» или «требования гражданско-правовой добросовестности» суды ещё долго будут воспринимать как законный повод переложить весь ущерб на покупателей.